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CHECKLIST DE ITENS A SEREM VERIFICADOS ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE UM IMÓVEL
Publicado: 30 de Março de 2020
CHECKLIST DE ITENS A SEREM VERIFICADOS ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE UM IMÓVEL
Antes de comprarmos um imóvel precisamos checar algumas informações para evitarmos muitos problemas futuros. Por isso que estou escrevendo este artigo dando algumas orientações básicas de quais itens precisam ser verificados antes de comprarmos qualquer imóvel.A)Certidão de ônus do imóvel
A certidão de ônus de um imóvel é como se fosse a certidão de nascimento dele. Nela constarão todas as informações básicas tais como área, confrontantes, todo o histórico de compradores do terreno e quem é o atual proprietário. Verificando a certidão, você terá a certeza de que a pessoa que está querendo vender o imóvel para você é realmente o proprietário.
Mesmo o terreno estando no nome da pessoa que quer vender, você ainda tem que se atentar para o estado civil da época que ele fez a compra e como está a situação civil dele atual, pois em situações de compra e venda tanto o vendedor quanto o cônjuge tem que assinar a escritura de venda. Tem que ser verificada se a venda do imóvel é de comum acordo dos dois. Ou ainda se ele se separou para quem ficou o imóvel com o divórcio e se a carta de sentença é citada na certidão de ônus.
Se você verificar se quem está querendo vender para você não é o proprietário do imóvel, aconselho a não dar continuidade ao negócio, salvo se ele for procurador do antigo proprietário ou ainda tiver contato com o mesmo que se prontificou em ir até o cartório para poder assinar a escritura, mas em qualquer situação, o ideal é verificar num Cartório de Registro Civil a possibilidade ou não de se fazer a escritura, pois mesmo com procuração, o antigo proprietário poderá ter falecido e nesse caso a procuração perde a validade.
A Certidão de ônus de um imóvel é solicitada no Cartório de RGI (Cartório de Registro Geral de Imóveis) da região do mesmo. Para fazer a solicitação, precisará saber a matricula do mesmo no RGI ou se souber o lote, quadra e o loteamento também conseguirá solicitá-la e qualquer um poderá fazer isso. Em alguns casos, o cartório aceita que essa solicitação seja feita pela internet.
A Certidão de ônus tem validade de 30 dias, logo se você pedir ao vendedor esse documento e ele informar que já tem essa certidão, verifique a data de expedição, e se o prazo for superior a esse, é conveniente solicitar outra.
Porque Certidão de ônus só tem validade de 30 dias?
Esse documento precisa ter data de validade para evitar venda casada, pois o Cartório de RGI leva em média 30 dias para registrar uma escritura, logo se for pedir nova certidão, constará a venda nova evitando assim fraudes.
A certidão de ônus tem um custo que varia de Cartório para Cartório e depende também da idade do loteamento. Não existe norma obrigando o vendedor ou o comprador arcar com esse custo, mas a prática mostra que normalmente o vendedor arque com esse custo inicial para provar que o imóvel que está vendendo está todo regularizado. Mas isso fica a critério dos dois.
B) Certidão Negativa de débitos imobiliários
Essa Certidão é solicitada na Prefeitura da região do imóvel ou até mesmo pela internet, pois muitas Prefeituras hoje já disponibilizam esse serviço pela internet e não tem custo. Para fazer essa solicitação, você precisará apenas da inscrição do imóvel na Prefeitura que consta no Carnê de IPTU.
Essa certidão é de graça e te ajudará a verificar se o imóvel possui algum débito de IPTU ou taxas de lixo ou até mesmo multas na Prefeitura.
C) Verificação de Embargos ou Passivo Ambiental
Antes de comprar qualquer terreno, precisamos verificar se o mesmo possui algum passivo ambiental. Não só porque o terreno está com toda a documentação em dia quer dizer que você vai conseguir construir o seu tão sonhado imóvel lá, pois muitos loteamentos mesmo sendo antigos que foram implantados antes da vigência das novas leis ambientais e mesmo já com vizinhos moradores ao entorno não poderão receber construção. As prefeituras poderão não estão autorizadas mais a conceder mais licença para novas construções.
Logo, se essa verificação antes da compra não for feita, você poderá comprar um imóvel, registrar (porque se a documentação do terreno estiver toda ok, o cartório fará a escritura normalmente e a registrará) e na hora de construir seu imóvel, a Prefeitura não poderá expedir Licença de construção.
Normalmente essa consulta ou é feita no setor de obras ou de aprovação de projetos das Prefeituras.
D) Fazer Consulta no PDM (Plano Diretor Municipal)
Essa consulta é muito importante também pois é através do resultado dela que você saberá se no imóvel é possível construir o seu empreendimento ou sua casa.
Muitas prefeituras disponibilizam essa consulta também pela internet, mas poderá ser feita diretamente em seu setor de atendimento. Para isso você só precisará da inscrição municipal do terreno.
Nesse momento que você saberá se é possível ou não construir o que você almeja e qual altura máxima permitida.
Esse estudo é essencial principalmente para quem vai construir um imóvel comercial. Já vi casos de pessoas frustradas que após investir um valor alto no terreno, não poder construir o que eles queriam pois na região não era permitido.
E) Verificar junto às concessionárias de água e Energia a possibilidade de ligação com a rede de abastecimento existente
Essa última etapa e não menos importante é necessária, pois alguns loteadores mesmo com loteamentos antigos e já implantados, possuem algum problema com o Ministério público e por isso as concessionárias são proibidas de fazer ligações novas.
Para fazer essa consulta basta ir aos escritórios de atendimento com os dados do imóvel e perguntar. Em alguns casos, a consulta é feita na hora. Mas como a forma de atendimento varia de região para região, pode ser que solicitem a verificação por escrito.
Todas essas verificações são muito importantes pois te livrará de muitas surpresas no futuro. Estando tudo certo, é hora de procurar um Cartório de Registro Civil e fazer a escritura e registrá-la. O correto é fazer o pagamento do imóvel na assinatura da escritura no Cartório, assim, durante o processo se precisar de documentos do vendedor o mesmo estará mais disponível para te atender, visto que se ele não providenciar logo ele não receberá.
Lógico que essa orientação final não é uma regra, mas com a experiência que tenho de mercado, mostrou ser a melhor prática.
Se esse artigo foi interessante para você, deixe seu comentário e fale um pouco da sua experiência nesse mercado ou se tem algum outro item que você acha interessante também verificar de acordo com a sua região.